¿Vendes un Terreno en León? El Avalúo Referido Podría Ser Clave para Pagar Menos ISR (Guía 2025)

 ¿Vendes un Terreno en León? El Avalúo Referido Podría Ser Clave para Pagar Menos ISR (Guía 2025)

• Propósito Fiscal: Determina el costo de adquisición pasado si falta documentación, según reglas LISR/RLISR para calcular ganancia por venta.
• Base Legal: Su uso fiscal se basa en CFF (Art. 3) y RCFF (Art. 3), que norman avalúos y peritos para fines tributarios.
• Validez del Perito: Debe emitirlo Perito Valuador con registro fiscal vigente y usar metodologías aceptadas por SAT.
• Efecto en ISR: Fija costo histórico realista (actualizable) reflejando valor y condición del terreno en esa fecha pasada, reduciendo ganancia gravable e ISR.
• Verificación Notarial: El Notario debe validar formal y fiscalmente el avalúo (perito, método) para usarlo en el cálculo del ISR según ley.

Introducción:

Si eres propietario de un terreno en León, ya sea rústico, urbano, de inversión o heredado, y estás pensando en venderlo, ¡felicidades! Es un activo valioso. Sin embargo, al igual que con la venta de casas, es fundamental conocer las implicaciones fiscales, particularmente el Impuesto Sobre la Renta (ISR).

En nuestro blog anterior exploramos el Avalúo Referido como herramienta para optimizar el ISR al vender inmuebles. Hoy, nos enfocaremos en por qué este instrumento es especialmente crucial y cómo aplica al vender TERRENOS en México.

Recordatorio Rápido: ¿Qué es un Avalúo Referido?

Como vimos, un Avalúo Referido no busca el valor comercial actual de tu propiedad. Su objetivo es determinar, mediante una metodología profesional y con validez fiscal, cuál era el valor de tu terreno en una fecha específica del pasado (normalmente, la fecha en que lo adquiriste).

¿Por Qué es Tan Importante el Avalúo Referido al Vender un TERRENO?

Aquí hay diferencias clave respecto a la venta de una casa habitación:

• ¡Generalmente No Hay Exención de ISR! A diferencia de tu casa principal (bajo ciertas condiciones), la ganancia obtenida por la venta de un terreno casi siempre está sujeta al pago de ISR. Por lo tanto, establecer correctamente el Costo Comprobable de Adquisición para minimizar esa ganancia se vuelve primordial. ¡Cada peso de costo que puedas comprobar es un peso menos de ganancia gravable!
• Adquisiciones Muy Antiguas: Es muy común que los terrenos, especialmente los de inversión o heredados, hayan sido adquiridos hace décadas. Los valores de compra originales pueden ser irrisorios comparados con los actuales, y la documentación a veces es escasa.
• Plusvalía Significativa: El valor de la tierra, sobre todo en zonas de crecimiento como León, tiende a aumentar considerablemente con el tiempo. Un Avalúo Referido ayuda a reflejar un punto de partida (costo) más justo y realista que el simple valor nominal de compra de hace años.
• Transiciones de Propiedad (Ej. Ejido): Para terrenos que pasaron de régimen ejidal a propiedad privada, establecer un costo de adquisición inicial para fines fiscales puede ser complejo. Un Avalúo Referido a la fecha de cambio de régimen puede ser una solución aceptada.

¿Cómo te Ayuda Concretamente el Avalúo Referido con el ISR de tu Terreno?

El ISR se calcula sobre la ganancia:

• Ganancia = Precio de Venta - (Costo de Adquisición Actualizado + Deducciones)
• El Avalúo Referido, realizado por un Perito Valuador autorizado, sirve para establecer o reconstruir ese "Costo de Adquisición" en la fecha pasada relevante.
• Este costo histórico validado se presenta al Notario Público.
• El Notario actualiza ese costo por inflación usando los factores oficiales del SAT.
• Al tener un Costo de Adquisición Actualizado más alto y debidamente soportado, la Ganancia calculada es menor, y por lo tanto, el ISR a pagar se reduce.

¿Qué Deducciones Aplican Específicamente a Terrenos?

• Además del Costo de Adquisición (determinado por escritura o avalúo referido y actualizado), otras deducciones aplicables a terrenos pueden incluir:
• Costo de Adquisición: El componente principal. El Avalúo Referido es clave aquí, ya que establece un valor base en el pasado que refleja las condiciones y características que tenía el terreno en esa fecha específica. Si el terreno ya contaba con ciertas preparaciones o infraestructura básica en ese momento, el valor determinado por el Perito Valuador las considera implícitamente al fijar ese costo inicial.
• Gastos Notariales, impuestos y derechos pagados cuando compraste el terreno (avalúos, ISAI de esa época, etc., con comprobantes).
• Mejoras Posteriores (¡Importante la Factura!): Aquí es crucial diferenciar. El Avalúo Referido fija el valor pasado. Las inversiones o mejoras significativas realizadas después de esa fecha de adquisición o referencia (ej. construcción de bardas perimetrales definitivas, nivelaciones sustanciales posteriores, instalación de sistemas de riego complejos, etc.), para poder ser deducidas adicionalmente a ese costo base, generalmente requieren contar con las facturas (CFDI) correspondientes a tu nombre que comprueben el gasto. El Avalúo Referido, por sí solo, no demuestra ni sustituye las facturas de estas mejoras posteriores, pero sí ayuda a partir de un costo inicial más realista. Consulta a un experto fiscal para validar qué mejoras específicas aplican en tu caso y cómo documentarlas.
• Comisión por la Venta Actual: La comisión pagada a Hogare.mx por intermediar en la venta es deducible, presentando nuestra factura.
• Nota Importante: Construcciones Sin Factura y la Miscelánea Fiscal (RMF)aunque la regla general para deducir construcciones posteriores exige factura (CFDI), la Resolución Miscelánea Fiscal (RMF), actualizada anualmente por el SAT, puede incluir reglas específicas. Bajo condiciones muy estrictas (variables cada año, como antigüedad o regularización de la obra), estas reglas podrían permitir usar un avalúo específico por perito registrado para determinar y deducir costos de construcción sin las facturas originales (generalmente un avalúo de costo de reposición depreciado).  ¡Indispensable! Dada la variabilidad anual de la RMF y sus requisitos puntuales, confirma siempre con tu Notario Público y/o asesor fiscal si existe una regla aplicable a tu caso en la RMF vigente al momento de la venta y si cumples todas las condiciones.

El Proceso y la Legalidad:

El procedimiento es similar al de otros inmuebles: necesitas un Perito Valuador con registro oficial y el avalúo debe cumplir requisitos técnicos y fiscales. Su validez se basa en las disposiciones de la Ley del ISR, su Reglamento, el Código Fiscal de la Federación y su Reglamento, que norman cómo se determina el costo de los bienes y el uso de avalúos fiscales. El Notario Público es quien finalmente utiliza esta información para el cálculo y retención del impuesto.

Nota sobre IVA: La venta de suelo (terreno sin construcciones o con construcciones no comerciales) generalmente está exenta de IVA.

Hogare.mx: Expertos en la Venta de Terrenos en León

• Entendemos las particularidades de vender terrenos, desde la correcta valoración de mercado hasta la optimización fiscal. En Hogare.mx:
• Te ayudamos a evaluar si un Avalúo Referido es conveniente para tu caso.
• Te conectamos con Peritos Valuadores de confianza especializados en terrenos en la región.
• Gestionamos la documentación y coordinación con el Notario para un proceso sin contratiempos.

¿Listo para Vender tu Terreno Optimizando tus Impuestos?

Si tienes un terreno en León que quieres vender, especialmente si lo adquiriste hace tiempo, heredaste o tienes dudas sobre su costo original, ¡contáctanos! Una asesoría oportuna puede hacer una gran diferencia en el ISR a pagar.

Llámanos: 477-390-0240

Escríbenos: informacion@hogare.mx

Visita: [Tu enlace web - www.hogare.mx]

Permítenos asesorarte para que vendas tu terreno de forma inteligente y rentable.

Disclaimer: Este artículo proporciona información general y orientativa a marzo de 2025. Las leyes fiscales están sujetas a cambios. La aplicación y beneficios de un Avalúo Referido dependen de cada caso particular y del cumplimiento de la normatividad vigente. Te recomendamos encarecidamente consultar con un Notario Público y un Perito Valuador para obtener asesoría específica para tu situación.