¿Qué es la Ley de arrendamiento?
Dentro del Código Civil Federal, en el artículo 2398, se establece que existe arrendamiento cuando las dos partes contratantes se obligan recíprocamente, una, a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra, a pagar por ese uso o goce.
La ley de arrendamiento establece que el arrendamiento no puede exceder de diez años para las fincas destinadas a habitación y de veinte años para las fincas destinadas al comercio o a la industria.
El arrendamiento es un contrato:
- Nominado, ya que se encuentra establecido en el Código Civil
- Consensual, pues se perfecciona por consentimiento
- Bilateral, porque surgen relaciones correlativas
- Oneroso, porque se estipulan provechos recíprocos
- De trato sucesivo, porque sus efectos se encuentran prolongados en el tiempo
- Conmutativo, porque las prestaciones son ciertas desde que se hace el contrato
- Principal, ya que tiene su propia finalidad jurídica y económica
- Formal, debido a que se celebra por escrito
Diferencias entre la Ley de arrendamiento y el Código civil federal
Debes saber que el arrendamiento se considera una actividad civil, que es legislada por el Código Civil Federal, por lo que en México no existe específicamente una Ley de arrendamiento.
El Código Civil Federal es un conjunto de normas legales. Es unitario, sistematizado y ordenado sobre el Derecho Privado. Regula las relaciones civiles entre las personas (físicas y morales).
Dentro de este código puedes encontrar toda la información que necesites sobre la ley de arrendamiento.
¿Cuáles son las leyes del arrendamiento?
Existen 4 tipos de arrendamiento y cada uno se rige bajo diferentes artículos de los Códigos.
Arrendamiento mercantil
Recae sobre bienes inmuebles y se hace con el propósito de especulación mercantil (Código de Comercio)
Arrendamiento administrativo
Artículo 2411 del Código Civil Federal “Los arrendamientos de bienes nacionales, municipales o de establecimientos jurídicos estarán sujetos a las disposiciones del derecho administrativo, y en lo que no lo estuvieren, a las disposiciones de este título”.
Arrendamiento financiero
En este caso, el arrendador concede el uso o goce temporal de un bien mueble o inmueble y el arrendatario se compromete a pagar un precio periódico por concepto de ese uso con opción de compra (Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito, capítulo VI Del arrendamiento financiero, artículos 408-418)
Arrendamiento civil
Recae sobre bienes inmuebles, se celebra respecto a bienes muebles sin el propósito de especulación comercial y cuando recae sobre bienes que no pertenecen a la Federación, a los estados o a los municipios.
¿Qué derechos y obligaciones tiene el arrendatario?
El arrendatario es la persona que por medio de un contrato de arrendamiento, toma el control y puede usar y disfrutar un bien.
Ser arrendatario es un estatuto jurídico y se regula en el Código Civil Federal, y cuenta con ciertos derechos y obligaciones.
Derechos del arrendatario
- Derecho a que se le entregue la localidad arrendada con todas sus pertenencias y en estado de servir para el uso convenido (artículo 2412, fracción I)
- Derecho a que se le garantice el uso y goce pacífico de la cosa durante todo el tiempo de vigencia el contrato (artículo 2412, fracción IV)
- A que se hagan las reparaciones necesarias para la ocupación (artículo 2412, fracción II)
- A pagar las rentas desde el día en que reciba la cosa arrendada (artículo 2426)
Obligaciones del arrendatario
- El arrendatario está obligado a pagar el precio del arrendamiento (artículos 2398, 2399, 2425, 2426, 2427, 2430, 2454 y 2445)
- Tiene la obligación de hacer consistente en cuidar y conservar el bien arrendado (artículo 2425, fracción II)
- Obligación de hacer consistente en servirse del bien arrendado solamente para el uso convenido conforme a la naturaleza y destino de él (artículo 2425, fracción III)
- Esta obligado de dar consistente en restituir el bien (artículo 2398)
¿Qué derechos y obligaciones tiene el arrendador?
El arrendador es la persona que a través de un contrato, cede el uso y disfrute temporal de un bien de su propiedad a cambio de recibir una renta.
Derechos del arrendador
- Derecho a que se le paguen las rentas en lugar, tiempo y modo convenidos (artículo 2425, fracción I del Código Civil, Ley de arrendamiento)
- Tiene derecho a que el arrendatario le informe sobre las necesidades de las reparaciones que el inmueble necesita (artículo 2415)
- Que el arrendatario ponga de su conocimiento toda usurpación o novedad dañosa (artículo 2419)
- Derecho a exigir que el arrendatario le pague el precio de la renta en frutos, si no lo ha hecho en el tiempo convenido (artículo 2430)
- Que el bien se utilice para el uso convenido (artículo 2425, fracción III)
- Derecho a que se restablezca al estado en que se encontraba el bien al momento de ser arrendado (artículo 2441)
Obligaciones del arrendador
- Obligación de dar consistente en la enajenación temporal del uso o goce de cosa cierta (artículo 2398)
- Está obligado a entregar el bien arrendado en el tiempo convenido (artículo 2413)
- El arrendador debe entregar el bien con todas sus pertenencias y en estado de servir para el uso convenido (artículo 2412)
- Obligación de hacer consistente en conservar el bien arrendado (artículos 2412 fracción II, 2415, 2416, 2417, 2444 y 2445)
- El arrendador está obligado a garantizar el uso o goce pacífico del bien por todo el tiempo del contrato (artículo 2412, fracción IV)
¿Un inquilino puede quedarse con la propiedad que renta en México?
Si bien, es cierto que un inquilino al rentar una casa tiene posesión sobre ella, no implica que ésta sea de su propiedad.
Si existe un contrato de arrendamiento, un inquilino no puede quedarse con la propiedad que renta, aun así la rente por varios años consecutivos.
Esto es debido a que en el contrato se especifican las obligaciones que el arrendatario debe cumplir en favor del arrendador (propietario del inmueble).
¿Después de cuántos años de vivir en una casa se pueden reclamar los derechos de antigüedad?
Cuando se firma un contrato de arrendamiento, el inquilino reconoce que está viviendo en un dominio ajeno, por lo que no se puede reclamar derecho de antigüedad, debido a que la ocupará para el fin que se haya convenido en el contrato y se descarta la opción de que la pueda reclamar en un futuro.
¿Cómo desalojar a un inquilino sin contrato en México?
El primer paso que debes tener en cuenta es hacerle llegar una notificación al inquilino, en la que deberás explicar las razones por las que estás realizando la solicitud.
Las notificaciones pueden ser por diferentes causas:
Porque el arrendatario no ha realizado un pago puntual de la renta
Porque el arrendatario falló a una cláusula menor del contrato de arrendamiento
Para desalojar al inquilino inmediatamente
Deberás tomar en cuenta el tiempo de desalojo, que es un plazo de entre 1 y 3 meses para que pueda desocupar.
Si el inquilino no tuviera tiempo para desocupar, podría apelar que sus derechos no se están respetando, al negársele la oportunidad de rentar una nueva vivienda que cuente con las características que éste necesite.
¿Cómo desalojar a un inquilino cuando no quiere desocupar en México?
Al momento de firmar un contrato de arrendamiento, se especifican puntos como la duración, costo de la renta, obligaciones y derechos de los arrendadores y de los arrendatarios.
En caso de que el contrato esté a punto de finalizar y como propietario requieras tu vivienda, deberás avisar con 3 meses de anticipación. Si el inquilino no quiere irse, le puedes ofrecer unos meses más para que encuentre un nuevo lugar, sin embargo, deberás estar preparado por si notas que no quiere desocupar.
Si tienes la intención de desalojar a un inquilino, en caso de que no haya hecho caso a ninguna de las notificaciones, tendrás que recopilar toda la evidencia de lo ocurrido y comenzar un juicio legal de desalojo.
¿Cuánto tiempo se le da a una persona para desocupar una casa en México?
El arrendatario deberá ser notificado con tres meses de antelación que su contrato no será renovado, de ahí surge el plazo de tres meses que tiene el inquilino para desocupar.
Sin embargo, si la notificación se hace en un periodo inferior a tres meses, el contrato de arrendamiento no se puede terminar y el arrendatario no estará obligado a desocupar.
¿Dónde puedo demandar a mi arrendador en México?
Si como inquilino tienes problemas de aumentos excesivos de renta o tu vivienda cuenta con desperfectos sin reparar, puedes poner una demanda contra tu arrendador, acudiendo a la Procuraduría Federal del Consumidor (PROFECO) y a los juzgados civiles.
¿Puedo cortar los servicios a un inquilino en México?
Lo ideal es que acuerdes con tu inquilino, que él deberá hacerse cargo del pago de los suministros, y que deberá responder como propietario de la vivienda.
En caso de que tú como arrendador cortes los servicios, incurrirás en un delito de coacciones y el inquilino te podrá demandar.
¿Qué dice el artículo 2448 del código civil del Distrito Federal?
Artículo 2448-E. La renta debe pagarse en los plazos convenidos y a falta de convenio, por meses vencidos.
¿La ley de arrendamiento aplica para locales comerciales?
Sí aplica, el contrato de arrendamiento de locales comerciales está sujeto a las mismas reglas que se encuentran en el Código Civil, sin embargo, también en el Código de Comercio se contemplan ciertos aspectos, de modo que se proteja le inversión económica del comerciante.
Esta regulación se encuentra a partir del artículo 518 y hasta el 523 del Código de Comercio.
Photo by Leon Seribef
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