¿Cómo vender la casa como propietario? Directamente

¿Cómo vender la casa como propietario? Directamente

En algunos casos los propietarios buscan evitar pagar la comisión de un agente inmobiliario poniendo en venta su casa por su cuenta con el atractivo económico, pero el proceso no es tan fácil como podría pensar. Si desea intentar vender su propia casa, es imprescindible prepararse para el camino estresante y turbulento que se avecina.

Según el Informe de tendencias de vivienda del consumidor en Estados Unidos de Zillow Group 2018, solo el 10 por ciento de los vendedores que vendieron en los últimos 12 meses completan la venta de su casa sin siquiera contratar a un agente. Otro 10 por ciento intenta vender por su cuenta, pero eventualmente recurre a un agente en busca de ayuda.

Curiosamente, los vendedores millennials y los vendedores en áreas urbanas (centros de ciudad), que tienden a ser más jóvenes, son más propensos a intentar vender por su cuenta o tener éxito en hacerlo: el 36% de los vendedores millennials y el 34% de los vendedores urbanos intentan o tienen éxito en vender en los suyos.

Si quiere tener éxito, tendrá que aprender a vender su propia casa como lo haría un profesional de bienes raíces.

1. ¿Cómo funciona la venta por propietario?

La venta por el propietario es una estrategia de venta de viviendas en la que el vendedor enlista su casa para la venta por su cuenta, sin la ayuda de un agente de bienes raíces, de principio a fin.

Pros de intentar vender por su cuenta:

MENOS COMISIÓN

Evitará pagar la comisión de agente inmobiliario que tendría que pagarle si utilizara uno, lo que puede ayudarlo a obtener la mayor ganancia posible.

CONTROLAR SU CASA EN LISTADO

Cuando administra la lista, tiene control total sobre el precio de la lista, los detalles de la lista y la estrategia de marketing.

CONTROLAR SU HORARIO DE EXPOSICIONES Y VISITAS

Cuando esté a cargo de programar recorridos privados y jornadas de puertas abiertas, nunca será sorprendido por una cita inconveniente o de última hora establecida por su agente de bienes raíces.

Contras de vender por su cuenta

PRECIO DE VENTA MÁS BAJO

La investigación de la industria sugiere que los vendedores que usan un agente obtienen una ganancia significativamente mayor que los vendedores directos, incluso después de pagar una comisión. Hay muchas razones por las que un agente puede generarle un precio de venta más alto, incluida su experiencia local, estrategia de marketing, conexiones de redes y experiencia en negociación.

EL MARKETING TOMA TIEMPO Y DINERO

Cuando vendes sin un agente, poner tu anuncio frente a compradores potenciales depende totalmente de ti. Eso significa que tendrá que hacer malabarismos con la inclusión de su casa en la lista en línea, comercializarla a través de las redes sociales, imprimir volantes y folletos y pensar en otras formas de hacer que los compradores atraviesen la puerta.

ADMINISTRAR UN LISTADO ES INTENSIVO EN MANO DE OBRA

Entre responder llamadas, programar visitas y coordinar jornadas de puertas abiertas, puede llevar mucho tiempo administrar su ficha por su cuenta, y eso es incluso antes de recibir una oferta.

PUEDE SER SENSIBLE A ERRORES

Especialmente si es la primera vez que vende, puede cometer errores costosos que un profesional de bienes raíces no haría, como ponerle un precio demasiado alto a su casa y tenerla en el mercado durante mucho tiempo.

AÚN PUEDE TENER QUE PAGAR UNA COMISIÓN DE AGENTE DE LISTADO

Incluso si no tiene su propio agente para pagar, es una práctica estándar que el vendedor pague la comisión de agente del comprador (si está usando un agente). Y según el Informe del Grupo Zillow, el 74 por ciento de los compradores utilizan un agente, por lo que es probable que su comprador también lo haga.

2. Establezca un precio de venta de viviendas atractivo

Aunque todos los vendedores quieren un precio alto por su casa, el sobreprecio nunca es una buena idea. De hecho, suele generar más tiempo en el mercado y un eventual recorte de precios. Salir al mercado con un precio de cotización razonable y preciso es imprescindible. Al fijar el precio de su casa correctamente, puede evitar que permanezca en el mercado durante demasiado tiempo, lo que puede disuadir a los compradores potenciales.

Según la investigación de Zillow, en todo Estados Unidos en su conjunto, el 57 por ciento de las casas se vendieron al precio de lista o por encima de él cuando aceptaron una oferta en la primera semana. En la segunda semana en el mercado, eso cae al 50 por ciento y tiende a la baja desde allí.

También considere que puede vender más rápido y por más dinero durante la temporada alta de ventas para su mercado inmobiliario local. Investigue para averiguar qué parte del año es mejor en su área. A nivel nacional, son las dos primeras semanas de mayo, donde las casas listadas se vendieron casi dos semanas más rápido que el promedio y por $ 60,500 más, en comparación con los puntos promedio del año.

Ejecutar análisis 

Cuando trabaja con un agente de bienes raíces, generalmente lo guiarán para encontrar un buen precio de lista mediante el uso de un análisis de mercado comparativo (CMA). Pero si desea vender su casa sin un agente, deberá ejecutar sus propias composiciones. Los registros públicos, el filtro Vendidos recientemente entre otros..

Asegúrese de que las casas comparables que está usando sean similares a su casa en términos de tamaño, ubicación y calidad.

Extraiga las composiciones de un área lo más cerca posible de su casa; dentro de su vecindario es lo mejor.

Utilice únicamente las casas que se vendieron en los últimos meses, idealmente tres meses, pero no más de seis.

Busque siempre casas que se hayan vendido recientemente. Nunca use los precios de venta de las casas que están en el mercado, porque no reflejan los valores reales de las casas; reflejan lo que el vendedor cree que vale la casa.

Obtenga un avaluó 

Pagarle a un valuador profesional entre $ 3,000 y $ 6,000 para que lo ayude a obtener un precio de lista exacto puede ser un dinero bien gastado. Un valuador recorrerá su casa, luego considerará las tendencias del mercado local, compilaciones recientes y detalles sobre su casa para estimar su valor.

Pero incluso si tiene su propio avaluó, es probable que su comprador (y su banco) requieran una nueva valuación como parte del proceso del contrato, y esa tasación corre a cargo del comprador.

Obtenga una oferta de hogare.mx

Ofertas de hogare.mx, un programa que permite a los propietarios vender sus casas directamente a hogare por dinero en efectivo, ofrece una oferta sin compromiso que puede ayudarlo a evaluar el valor de su casa. Simplemente responda algunas preguntas sobre su casa y le diremos por cuánto estamos dispuestos a comprarla. Puede usar ese número como base para su precio de lista, o vender su casa a hogare y evitar la lista por completo. Lea las reseñas y testimonios de hogare ofrece para comprender mejor la opción de venta.

3. Prepare su casa para la venta

Darle a su casa un poco de detalle antes de cotizar en la lista es un paso importante, ya sea que vaya a la ruta de venta por el propietario o venda con un agente. En pocas palabras, querrá que su casa se vea perfecta antes de ponerla en venta para que pueda obtener la mayor cantidad de dinero posible de ella.

Utilice esta sencilla lista de verificación:

Limpiar a fondo: Dale a tu hogar una limpieza profunda. Lave las alfombras con champú, restregue los azulejos, lave las ventanas y haga brillar cada rincón y grieta.

Ordene: guarde artículos personales como fotos familiares y recuerdos, elimine las chucherías y reduzca las pertenencias personales para que el espacio de almacenamiento de su hogar parezca amplio, ¡no se limite a guardar todo en un armario!

Escenario: contrate a un organizador profesional o use algunos de sus propios muebles para que cada espacio se vea espacioso, organizado y bien decorado. También es posible que desee considerar una nueva capa de pintura neutra en el interior.

Haga un plan para las mascotas y sus pertenencias: un comprador en un recorrido no debería saber que una mascota vive en su casa. Aspire con regularidad, elimine los excrementos de las mascotas, guarde las pertenencias de su mascota antes de una exhibición y haga arreglos para que su mascota esté en otro lugar durante todas las exhibiciones.

Agregue luz: asegúrese de que su hogar tenga mucha luz en todas las habitaciones. Abra cortinas y persianas para dejar entrar la luz natural, reemplace las bombillas, agregue lámparas cuando sea necesario y use espejos para hacer rebotar la luz.

Realice las reparaciones necesarias: no es necesario reacondicionar su casa por completo, pero es importante solucionar pequeños problemas cosméticos que los compradores notarán durante un recorrido y también problemas grandes y evidentes que seguramente causarán problemas durante la inspección de la casa.

No olvide el atractivo exterior: el exterior de su casa será lo primero que verá un comprador al llegar a la casa para hacer un recorrido. Limpie el paisaje, plante flores frescas y vuelva a pintar la puerta de entrada.

Esconda sus objetos de valor: asegúrese de que los objetos de valor, el dinero, los medicamentos recetados y la documentación con información personal estén guardados de forma segura.

4. Invertir en publicidad y marketing para el hogar

Un agente experimentado tiene los recursos, las herramientas y la red para poner su casa frente a una amplia gama de compradores. Para vender una casa por propietario correctamente, tendrá que trabajar duro para llamar la atención de compradores calificados y atraer ofertas competitivas.

Contrata a un fotógrafo profesional

En el mercado inmobiliario actual, la gran mayoría de compradores buscan casas en línea, por lo que las fotos profesionales son una necesidad absoluta. De hecho, según el Informe del Grupo Zillow, el 76 por ciento de los compradores que compraron en los últimos 12 meses dijeron que ver fotografías profesionales era extremadamente, muy o algo importante para la decisión de comprar una casa. Las fotos profesionales pueden costar unos cientos de dólares, que es un dinero bien gastado para atraer a los compradores potenciales a realizar un recorrido.

Elabore una descripción de anuncio atractiva

La descripción de la lista es lo siguiente que miran los compradores después de las fotos, por lo que una descripción de la lista completa y atractiva es vital. Además, los compradores pueden buscar por palabras clave si buscan características específicas, por lo que destacar los mejores atributos de su casa con palabras clave estratégicas puede garantizar que termine frente a los compradores adecuados.

Estas son las cosas que siempre desea incluir en la descripción de su anuncio:

Información básica, como la cantidad de dormitorios y baños y los pies cuadrados

Las mejores características de su hogar, como pisos de madera o encimeras de cuarzo

Características del vecindario, como la proximidad al transporte público, parques y escuelas

Incluya su listado en diferentes portales .

Distribuir carteles y anuncios.

La señalización física ayuda a los vecinos a saber que su casa está a la venta para que puedan correr la voz. También puede atraer a los transeúntes. De hecho, según el Informe del Grupo Zillow, el 55 por ciento de los compradores que compraron en los últimos 12 meses dijeron que usar un letrero de venta o de puertas abiertas en la búsqueda de su casa era un método preferido.

Además de las señales, considere realizar estas acciones:

Publique listados en Facebook de forma gratuita o gaste unos dólares para aumentar el alcance de su anuncio.

Comparta su listado en páginas de vecindarios y comunidades, como las de Facebook.

Dígale a sus amigos, vecinos, compañeros de trabajo y miembros de la comunidad que está vendiendo.

Publica un anuncio impreso si estás en un mercado donde muchas personas leen una revista o un periódico local específico.

Considere la posibilidad de cotizar en la MLS

Su listado de propiedades local es la base de datos más grande y precisa de casas en venta, ya que está altamente regulado y solo los agentes de bienes raíces con licencia pueden publicar listados. Sin embargo, no tiene que utilizar un agente de servicio completo (o pagar tarifas de comisión de servicio completo) para obtener su listado en la MLS y frente a aún más compradores.

TARIFA DE LISTADO PISO

En algunas áreas, al realizar la venta de una casa por el propietario, puede pagarle a un agente unos cientos de dólares para que incluya su casa en la MLS, pero ese es el alcance de sus servicios. Todavía pondrán su nombre e información como punto de contacto para recorridos y ofertas; el listado simplemente se origina bajo su nombre.

5. Actúe como un profesional inmobiliario

Algunos compradores dudan en trabajar con un propietario que venda su casa porque asumen que el proceso se ralentizará debido a la inexperiencia. Y algunos agentes de compradores pueden intentar alejar a sus compradores de un FSBO, temiendo que terminarán teniendo que asesorar al vendedor en el proceso y hacer el doble de trabajo por cualquier comisión, que probablemente tendrán que negociar. Por lo tanto, depende de usted demostrar que los compradores y sus agentes están equivocados con su profesionalismo y conocimientos.

Responde llamadas, no importa la hora

Los buenos agentes trabajan por las tardes y los fines de semana, porque es cuando los compradores están comprando.

Sea flexible con las proyecciones

Los compradores y sus agentes pueden solicitar visitas sin previo aviso. Trate de ser lo más complaciente posible: cuanta más gente recorra su casa, más probabilidades tendrá de conseguir un comprador. Si hacer malabares mostrando los horarios se convierte en una carga, considere usar una caja de seguridad.

Toma la retroalimentación en serio

Asegúrese de escuchar lo que dicen los compradores y los agentes sobre el precio de venta de la casa, el estado, el atractivo exterior y las características más (y menos) deseables.

No te tomes las críticas como algo personal

Puede ser difícil escuchar críticas de compradores sobre la casa en la que vive y cuida. Pero es importante evitar tomarse personalmente los comentarios negativos. Te encanta tu hogar, pero puede que no sea del gusto de todos, y eso está bien.

No dejes que tu casa se quede en el mercado

Si su casa ha estado en la lista durante algunas semanas y no recibe una oferta, considere bajar el precio o tomar otra acción que atraiga compradores; estará en buena compañía. Según el Informe del Grupo Zillow, 4 de cada 5 vendedores (83 por ciento) tienen que hacer al menos una concesión o asignación, y casi un tercio (29 por ciento) de los vendedores cierran el trato reduciendo el precio de venta de la casa.

Celebre una jornada de puertas abiertas

Las jornadas de puertas abiertas pueden ser una excelente manera de lograr que muchos compradores potenciales vean la casa al mismo tiempo. Recuerde anunciarlo con anticipación, colocar muchos letreros, ordenar de antemano y ofrecer refrigerios.

6. Asegúrese de tener compradores calificados

Si bien probablemente esté ansioso por que los compradores potenciales pasen por la puerta, no comprometa su seguridad. Ya sea en una muestra privada o en una jornada de puertas abiertas, anote los nombres y la información de contacto tanto de los compradores como de sus agentes, incluida la solicitud de identificación. Tener un registro de todos los que han recorrido la casa no solo puede ayudarlo a asegurarse de que solo los compradores serios estén de gira, sino también a evitar el robo de objetos de valor (o hacer que sean más fáciles de recuperar).

Informe a los compradores potenciales que todas las ofertas deben enviarse con una carta de aprobación previa de la hipoteca (si van a financiar) o prueba de fondos (si van a pagar en efectivo). Sepa que una carta de aprobación previa es un reflejo más sólido de la capacidad del comprador para comprar la casa que una carta de calificación previa.

7. Contrata a un abogado de bienes raíces

Las transacciones de bienes raíces son famosas por sus muchas páginas de papeleo, y es importante saber lo que está firmando. Si vende FSBO, es una buena idea contratar a un abogado de bienes raíces para que revise todos los documentos, especialmente las declaraciones de divulgación.

De hecho, en 21 estados y el Distrito de Columbia, debe utilizar un abogado de bienes raíces para todas las transacciones, incluida la venta por parte del propietario. Esos estados incluyen Alabama, Connecticut, Delaware, Florida, Georgia, Kansas, Kentucky, Maine, Maryland, Massachusetts, Mississippi, New Hampshire, Nueva Jersey, Nueva York, Dakota del Norte, Pensilvania, Rhode Island, Carolina del Sur, Vermont, Virginia y West. Virginia.

8. No descarte un agente

Vender una casa en venta por el propietario no es fácil. Si descubre que el trabajo de preparación, el proceso de listado, el marketing, la publicidad, las proyecciones, los contratos, las negociaciones, los aspectos legales y el proceso de cierre son demasiado para manejarlo solo, nunca es demasiado tarde para contratar a un agente.

Si comienza FSBO y choca contra una pared, puede contratar a un agente a la mitad o contratar a un agente de descuento para terminar el resto del trato. Si está indeciso acerca de usar un agente o hacerlo solo, el mejor momento para incorporar a un agente es cuando está tratando de decidir el precio de su cotización. Un agente local experimentado puede proporcionar información, datos y experiencia para ayudarlo a encontrar el precio de cotización correcto y vender rápidamente.