El traspaso de inmuebles
Cuando una persona adquiere un inmueble a crédito se celebran 3 actos jurídicos: el primero es el contrato de compraventa del inmueble, segundo el contrato de crédito y, por último, la garantía hipotecaria sobre el inmueble adquirido.
Es muy común que después de algún tiempo, esa persona desee vender su propiedad y entonces hay “alguien” que desea adquirir dicho bien bajo un esquema que coloquialmente se conoce como “traspaso”.
La persona que tiene un crédito hipotecario fue sujeto de una investigación detallada y minuciosa de su perfil y capacidad económica con la finalidad de asegurar su solvencia y, por supuesto, de que pagará la deuda contraída.
Normalmente en todo contrato de crédito se señala como causal de rescisión y de vencimiento anticipado del mismo el que se ceda o traspase dicho crédito. Esto es, no es posible ceder, vender, traspasar o de cualquier forma enajenar un inmueble que garantiza el pago de un crédito, salvo que se tenga la autorización del acreedor.
¿Qué hacer entonces en estos casos?
Lo que debe hacerse es poner al tanto a nuestro posible comprador acerca de la existencia de esa deuda y de la garantía hipotecaria existente. Idealmente es vender el inmueble reconociendo la hipoteca o gravamen y pedir que se liquide la misma en el nuevo acto de compraventa.
Ejemplo:
Valor mercado del inmueble = $1,000,000.-
Monto deuda Hipoteca = $700,000.-
A la firma de la nueva compra venta, el usuario nuevo o final, deberá pagar con recurso propio o bancario $1,000,000.- en donde $700,000- van a la institución hipotecaria deuda, y los $300,000 van al vendedor o usuario anterior previo a pago de impuestos aplicables.
Solicite apoyo para explicar su caso particular.
Otras alternativas:
1.- Que el comprador desea continuar pagando el crédito subsistiendo su correspondiente garantía hipotecaria. En este supuesto, el acreedor debe aceptar nuevo deudor al posible comprador para evitar que su nombre se vea afectado en crédito por no cambiar al deudor del crédito, se instruirá a un Notario Público para que ante su fe se otorgue, la escritura de compraventa y su correspondiente, reconocimiento de adeudo y sustitución de deudor. Evidentemente habrá que analizar y estudiar las seguramente nuevas condiciones crediticias, bajo las cuales la institución acreedora acepte al nuevo deudor
“En la práctica algunos no firman entre las partes contratantes contratos privados de compraventa; o bien se otorgan poderes limitados e irrevocables; o siguen pagando de manera ‘irregular’ el crédito para al final de esta acción escriturar a favor del comprador o de un tercero. Esto acarrea importantes, delicados y graves vicios y riesgos de índole jurídico en materia civil, fiscal y administrativa”, comentó el Lic. Héctor Galeano Inclán, Presidente del Colegio Nacional del Notariado Mexicano.
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Fuente:
Colegio Nacional del Notariado Mexicano
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