CKD’s vs FIBRA’s, ¿cuáles son sus principales diferencias?
Es muy común que cuando se está buscando algún tipo de financiamiento para construir inmuebles o bien, desarrollar proyectos, los empresarios piensen en instrumentos alternativos de financiamiento como los Certificados de Capital de Desarrollo (CKD’s) o los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRA). Por eso, en esta ocasión, te contaremos las principales características de estos instrumentos de financiamiento, así como de sus principales diferencias.
1. Ambos son vehículos fiduciarios
En primer lugar, es importante mencionar que ambos instrumentos funcionan a través de un fideicomiso, por lo que el vehículo legal identificado en la regulación es el “Certificado Bursátil Fiduciario” (CBF), con la diferencia de que los instrumentos que participan en el Sector Inmobiliario se complementan con la palabra “inmobiliario” (ya sean CKD’s o FIBRA’s) y el resto de los CKD’s participando en otros sectores se complementa con la palabra “de desarrollo”.
Así, de esta forma podemos identificar los artículos y párrafos dentro de la ley que se refieren a unos o a otros. Además, hay que tener en mente que es la regulación fiscal la que de manera específica señala las características para catalogar o no a un instrumento como una FIBRA.
2. Uno se enfoca a desarrollar proyectos y el otro se dedica a administrar inmuebles
En segundo lugar, es importante identificar que los CKD’s son instrumentos enfocados en desarrollar proyectos para cualquier sector de la economía, es decir, ideas de negocio que aún no se han llevado a cabo, pero que tienen el potencial de hacerse realidad y generar una ganancia. Por lo anterior, en el CKD es fundamental la experiencia que el administrador tenga ejecutando ese tipo de proyectos, pues será su carta de presentación cuando se acerque con los inversionistas a vender el instrumento.
Por el lado de la FIBRA lo que busca es brindar una opción de liquidez a los dueños de inmuebles que generen flujos de efectivo ya estabilizados (rentas). Es decir, el dueño del inmueble “le vende” a la FIBRA un inmueble que ya existe y que cuenta con un historial de las rentas que genera. Por lo tanto, la FIBRA a lo que se dedica es a administrar todos los inmuebles que son parte del fideicomiso, no a desarrollarlos.
3. Distintos horizontes de inversión y por lo tanto diferentes rendimientos para el inversionista
Dado que el CKD está enfocado a financiar proyectos, la forma en la que se estructura el instrumento contempla dos períodos importantes: el período de inversión y el período de desinversión, mismos que se establecen de forma finita, teniendo el instrumento una fecha de vencimiento establecida desde su creación, por lo que el administrador se compromete:
• Por un lado, a llevar a cabo las inversiones en los proyectos contemplados en el
• Por otro lado, a realizar las ventas correspondientes de esos proyectos para poder regresar el dinero al inversionista.
Es importante resaltar que el administrador del instrumento no se compromete a darle algún rendimiento establecido al inversionista, sino que plantea una cascada de pagos, misma que se irá liquidando conforme los proyectos se vayan vendiendo y que contempla una tasa estimada, más no pactada.
En el caso de la FIBRA, no tienen una fecha de vencimiento, por lo tanto, el administrador no está comprometido a vender los inmuebles dentro del fideicomiso para pagarle al inversionista. Asimismo, la forma en la que el inversionista gana es a través de ganancias de capital (comprar barato y vender caro el título de la FIBRA) y a través del pago de dividendos, ya que por regulación la FIBRA está obligada a repartir el 95% de su resultado fiscal entre sus inversionistas.
4. Diferentes montos de inversión, diferentes inversionistas
Si bien no existe una restricción establecida para invertir en CKD’s, la realidad es que los montos de inversión son de varios cientos de millones de pesos, por lo tanto, normalmente los que participan en este tipo de instrumentos son las AFORE’s.
No es así con las FIBRA’s, ya que éstas se compran y se venden como cualquier acción y los montos de inversión suelen ser menores, por lo tanto, las personas físicas con cuenta en Casa de Bolsa normalmente pueden incluirlas en su portafolio de inversión.
5. Cuestión de liquidez
Finalmente, ambos instrumentos por las características que ya mencionamos tienen un comportamiento diferente en términos de liquidez, es decir la facilidad con la que se pueden vender los activos y tener tu dinero líquido de vuelta.
En el caso de los CKD’s, como ya dijimos, son instrumentos de varios cientos de millones de pesos, que regularmente lo compran las AFORE’s y que involucran proyectos de largo plazo, por lo tanto, aunque pueden ser comprados y vendidos en el mercado, suele no haber movimientos de compra-venta porque las AFORE’s no están interesadas en vender un instrumento en el que invirtieron con horizonte de largo plazo.
Lo anterior no ocurre con las FIBRA’s, ya que por los importes de operación que se requieren, hay más inversionistas interesados en comprar o vender el título, y por lo tanto en caso de querer hacer operaciones, éstas se llevan a cabo fácilmente en el mercado.
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